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深圳砸出310亿地王，上海群众奔走离婚，这只是开始……
来源：老虎财富 新浪财经意见领袖（ID：kopleader）
昨天，深圳诞生全国新总价310亿地王，事实上，不止是昨天，也不止是深圳，在上周这个楼市已经完全疯了！
8月26日早上10点左右，上海房产交易中心系统瘫痪了！最近一次出现这种情况是在3月24日，也就是上海出台调控新政前一天。那一天，上海新房成交了1360套。
据统计，8月24日上海市房成交778套。8月25日918套，8月26日990套，刚过去的周六则达到1056套，截至周日19:00，就已经达到了1247套！这周末市场不平静，上海楼市又疯了！要知道上个周末两天合起来才成交了911套！
▲截至8月28日19:00，上海市房地产交易中心公布的实时成交数据
你以为只有深圳和上海才这么疯狂吗？ 又错了！
郑州一块鱼塘拍出35.1亿后，一个伪“二线城市”再次发力：28日8点左右排队准备进入会展中心购房的人群↓↓↓
会展中心入口↓↓↓
会展中心场内↓↓↓
最后直接看金科一位高管的微信朋友圈图片吧↓↓↓
对于今年“地王”的疯狂，业内称之为2016年是中国有史来“地王”最密集的年份。统计称，截至8月24日，今年单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高“地王”多达150宗，是去年同期的25倍。单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地；超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。
而新华社一个月内3次喊话楼市，并无卵用。目前房价的暴涨在挑战监管的力度！
当前市场交易突然爆棚的现象，和近期传闻的上海准备于9月推出进一步收紧房贷的政策不无关系。虽然目前并没有从银行等方面得到肯定的回复，但是“以往每次调控前都有风声出来，结果证明都并非空穴来风。”由于担心传言中的新调控政策出台，很多开发商坐不住了，决定紧急提前推盘，而很多购房者也都想赶在9月1日之前完成签约。
比之开发商提前开盘客户疯狂买房更为奇葩的是，随着各种调控传闻的不断被放大，上海离婚买房又一次进入了白热化。
29日下午16：00，徐汇区南宁路的该行政服务中心离婚登记处已经大门紧闭，本该16：30才下班的离婚登记处采取了临时“封闭”措施，只在门口贴出通知：鉴于今天办理离婚登记人数众多，已超出我中心业务接待能力，为确保服务质量、保障婚姻登记窗口正常的工作秩序，同时为了避免当事人长时间的无谓等待，请需办理离婚登记的当事人改日再到我中心取号办理相关事务。
在该离婚登记处内，大概二三十平方米的房子坐满了人，而完成离婚手续办理的夫妻都是喜笑颜开地出门离开，甚至有夫妻一边走一边商量，并叫丈夫把离婚证一起收好。处理能力强的区可以实现上午离婚下午买房，处理能力弱的区则有可能要每天限号离婚，或者周五办理周一才能办妥。
上述登记处工作人员说，离婚登记开始暴多是从8月29日开始突然出现的，在上周还没有这么明显的感觉，“今天有70多对夫妻来办理离婚，吓死人了，全部排满了”，还有匆匆而过的工作人员说，“赶紧多办点，把一年的都办掉，上个礼拜已经开始有些多了。”大家都想赶在9月1号新政出来前离婚，这才掀起了一股“离婚潮”。
今年上海楼市3.25新政出台时就出现“假离婚”和假结婚现象，上海多个民政局婚姻登记处协议离婚人数大增，部分区县民政局对办离婚手续进行每日限号。
按照现行政策，上海户籍单身人士可以购买一套住宅，非单身人士可以购买两套住宅，但第二套需按照二套房政策来执行（二套房普通住宅首付5成，非普通住宅首付7成）。在这样的政策下，一些人采用通过离婚将名下房产划归夫妻一方，然后另一方恢复单身身份，再购房可以按照首套房政策的办法，来规避高首付，并能享受支持刚需购房的利率优惠。
上海楼市近期频现限购限贷政策传闻，针对“离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理”的传言，上海住建委昨日明确表示，没有研究过此类政策。
尽管官方否认了楼市新政，但在新浪财经意见领袖专栏作家张宏伟看来，虽然目前否认了，但不代表未来不会有新的楼市新政出台，未来的政策将集中于抑制投资客为主，而“假离婚”投资买房的动机仍将持续。
以下为原文内容：
上海一则楼市新政传言引发楼市再度爆发，“假离婚”投资买房也随之暗潮汹涌，虽然官方否认了即将出台新政，但笔者认为，这也很难阻挡投资客想法设法进入楼市的冲动，“假离婚”投资买房的动机仍将持续。究其原因，很简单，按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，房价上涨的预期仍然存在，投资客此时进场仍然有利可图，这成为投资客持续进场楼市的很重要的原因。
从投资客进场的形式来看，并非通过“假离婚”投资买房，还有以公司形式投资购房、开发商员工自己炒自己的房子、以海外户籍身份投资购房等等，此外，投资客不仅仅局限于在本城市投资，与以往不同的是，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。根据市场发展阶段不同，投资客进场的特征不同，可以将今年楼市投资客的进场特征划分为三个阶段：
第一个阶段，基本为第一季度这个时间段，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资标的基本为本市优质项目，投资客转战各个板块，寻求价值洼地，以期望获得不错的投资收益；
第二个阶段，基本为4-7月这个时间段，投资客开始在一线城市周边轮动，本市非住宅也成为涉猎对象，投资客活动范围基本在一个经济圈。今年3月底，京沪深楼市新政出台或从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，投资客开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为它们涉猎的对象，比如长三角经济圈的上海的投资客开始转战苏州、杭州，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津、北三县、廊坊等，同时，经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资，比如长三角经济圈苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡，常州的交易量也被带动起来，杭州的火热带动了宁波等城市交易量开始活跃。
第三个阶段，8月份至今，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。此时一线城市、核心二线城市（比如苏州、南京、合肥、厦门、杭州等）的房价已经被炒高，对于投资客来讲，此时进入可能有投资风险，部分敏感的投资客开始转载那些房价还处于价值洼地，未来仍然有上涨空间的其他二线城市，比如长沙、郑州、南昌、天津等等。据笔者了解，一部分上海的投资已经开始转战投资战场，开始向上述二线城市进军。此时，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。
据此，我们发现，随着投资客资金在不同经济圈、不同城市间的轮动，“全民炒房”的局面已经形成。那么，是什么因素促使投资客转战不同经济圈、不同城市的楼市？这一次“全民炒房”的局面存在市场风险吗？
首先，我们来看是什么因素促使投资客转战不同经济圈、不同城市的楼市？
第一、货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。当前货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先关注一线城市，再次是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。
第二、地王推动房价上涨预期，导致投资客转战仍然处于价值洼地的城市。今年一季度，随着地王频出，地王推动楼市进入量价齐升的状态，比如苏州、南京、合肥等核心热点城市，投资客开始关注这些热点城市，在这些热点城市兴风作浪，引领市场进入“全民炒房”时代。随着其他二线城市基本面的好转，比如武汉、郑州等等，这些城市也开始出现地王，一定程度上推动了房价上涨，投资客也借机进入这些还处于价值洼地的楼市进行投资，形成投资资金的轮动效应。
第三、城市基本面复苏进程不一导致投资客轮动投资的时间出现错峰。随着各城市暂停或放缓供地、“去库存”政策的落实，一部分二线城市由较大去库存压力转变为已经没有去库存压力，城市的投资价值开始显现，比如长沙、济南、青岛、天津等等。此时，这些城市的价值有比较好的成长空间，房价仍然处于价值低谷期，因此，投资客开始在这些城市间轮动，最终促使这些城市供求的改善，房价也呈现快速上涨态势。
第四、高铁的开通及经济圈间、城市间产业的关联促使投资客出现跨区域轮动。高铁的开通导致城市间交通更加便利，原来城市间交通由距离衡量的现在改为用时间，同一个经济圈基本在2小时交通圈范围内，中东部不同经济圈也基本在4-6个小时，这样，城市间人群因为产业关系的流动会更加频繁。当经济圈内不同城市或跨经济圈不同城市出现房价上涨的时，促使经济圈内甚至跨经济圈楼市投资轮动效应的出现。
那么，这一次“全民炒房”的局面存在市场风险吗？显然，是有风险的。俗话说的话，当大街小巷阿姨大妈们都开始讨论投资买房（或炒股）的时候，投资房产（或股票）的风险也就来临了。
就楼市投资来讲，资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，那么，对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，在投资客驱动之下，楼市已经出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。对于还未出现快速上涨的长沙、郑州、青岛、济南、重庆等城市而言，现在仍然有投资价值可寻，但是在下一轮轮动上涨之后也会进入周期的高点。
此外，从政策面来看，部分城市因为楼市过热已经出台调控措施，比如京沪深、苏州、南京、合肥等等。从政策面的趋势来看，上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。
从市场的趋势来看，如果上述热点城市9月份前后出台“降杠杆”收信贷措施，楼市新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑（当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势），伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。
届时，我们不难发现，当市场风险来临之后，投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕。
同时，如果投资客退场，房价上涨预期打破，去年下半年至今已经出让的地王项目也就很难通过房价上涨获得收益，也就是说，去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局。如果土地新政再出台，再把拿地配资也打击一下，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下，这样今年的地王就惨了，以后上述热点城市的土地市场地王也会少一些。
至此，我们可以预见，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕之后，会有多少企业受制于投资市场拉动而产生的“地王”，届时，又有多少房企有苦难言！我们拭目以待！
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来源：老虎财富 新浪财经意见领袖（ID：kopleader）
本文编辑：黄诗儒
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